Cómo Cambiar la Titularidad de una Hipoteca: Una Guía Exhaustiva
La titularidad de una hipoteca, un compromiso financiero que a menudo se extiende por varias décadas, no es inmutable. A lo largo de la vida de un préstamo hipotecario, pueden surgir diversas circunstancias que hagan necesaria una modificación en quién figura como deudor ante la entidad bancaria. Ya sea por una separación o divorcio, el fallecimiento de uno de los titulares, un cambio significativo en la situación económica personal o la simple necesidad de optimizar las condiciones del préstamo, la opción de cambiar la titularidad de una hipoteca se presenta como una alternativa viable y, en muchos casos, beneficiosa. Este proceso, conocido formalmente como subrogación o novación hipotecaria, permite transferir la responsabilidad del préstamo a otra persona, ya sea eliminando un titular existente o incorporando uno nuevo.
Entendiendo la Subrogación Hipotecaria: Más Allá de un Simple Cambio de Nombre
En términos generales, una subrogación hipotecaria se refiere a una modificación en las condiciones de una hipoteca existente. Cuando hablamos de "cambiar la titularidad de una hipoteca", nos referimos a la subrogación de deudor. Esta operación consiste, básicamente, en cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro, o en transferir la responsabilidad del préstamo a otra persona. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca suele otorgar al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo.
La subrogación de acreedor, por otro lado, es una forma de mejorar las condiciones de la hipoteca si no estamos satisfechos con las que nos ofrece nuestro banco para asumir ese préstamo. Se puede hacer para cambiar el tipo de interés actual (pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija, o a la inversa), cambiar el índice de referencia al que va vinculada (por ejemplo, pasar del IRPH al euríbor actual), extender o recortar el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones. Esta subrogación está regulada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo.
Subrogación de Deudor: La Clave en la Compraventa y Reorganización
La subrogación de deudor es la operación fundamental cuando se produce una venta de una casa que aún no se ha terminado de pagar la hipoteca. Al traspasar una propiedad hipotecada, es posible que se produzca una subrogación hipotecaria de deudor. Esta operación tiene ventajas tanto para el vendedor como para el comprador: el titular inicial de la hipoteca se ahorrará los gastos de cancelación y, por su parte, los compradores (que adquieran la hipoteca) se ahorrarán la comisión de apertura más otros gastos como el de la tasación. En esencia, la subrogación del deudor permite pasar la deuda contraída a otra persona.
Una vez que se realiza la subrogación, se procede al cambio del titular de la hipoteca. En consecuencia, suceden dos cosas importantes:
- El antiguo titular deja de estar vinculado a la hipoteca y, con ella, a la deuda contraída con el banco. De esta forma, el banco ya no podrá requerir ninguna responsabilidad relativa al dinero prestado.
- El nuevo titular de la hipoteca adquiere la responsabilidad de asumir el pago de la deuda de la antigua hipoteca que ha sido subrogada. Es decir, a partir de ese momento, el nuevo titular (o titulares) pasa a ser el responsable de devolver el dinero prestado por el banco en el momento en el que se firmó la hipoteca.
Subrogación de Acreedor: Optimizando las Condiciones de tu Hipoteca
Como hemos apuntado, el principal objetivo de cambiar la hipoteca de banco es mejorar las condiciones que se tienen en la actualidad. Cambiar el tipo de interés: el objetivo principal es abaratarlo manteniendo el mismo tipo de interés (ya sea fijo o variable), aunque también puedes cambiarlo de variable a fijo (o a la inversa) para adaptarte a la situación actual. Mejorar servicios: en función de tu operativa habitual, y con el cierre de oficinas, es posible que tu actual banco no responda como esperabas.
SUBROGACIÓN de Hipoteca 🤓 [Qué es y Cuándo interesa hacerla]
Motivos Comunes para Cambiar la Titularidad Hipotecaria
La necesidad de modificar la titularidad de una hipoteca puede surgir en diversas situaciones vitales y financieras. No se trata solo de una cuestión de rentabilidad del préstamo, sino también de adaptación a nuevas realidades personales y familiares.
Separación o Divorcio: Reorganizando la Deuda Familiar
Cuando una pareja se separa o divorcia, pero tiene una hipoteca a medias, deberá realizar lo que se conoce como una extinción de condominio. Es un procedimiento a través del cuál uno de los titulares sale de la hipoteca y el otro asume la deuda al completo.
Esta situación es bastante frecuente, y para conseguirlo, es necesario seguir un procedimiento: deberemos ponernos en contacto con la entidad que nos concedió la hipoteca para solicitar una novación hipotecaria que suponga modificar la titularidad del préstamo. Es importante que la persona que asuma la hipoteca demuestre que su perfil de riesgo es adecuado y suficiente para hacer frente a la cuota hipotecaria, tanto si se trata de una de las partes de la pareja, como si se trata de un tercer comprador del inmueble. En cualquier caso, el banco podrá aceptar o no libremente la novación hipotecaria, o bien proponer unas nuevas condiciones económicas acordes al nuevo perfil de riesgo. Antes de proceder a la novación hipotecaria es necesario llevar a cabo un procedimiento de extinción de condominio.
Fallecimiento de un Titular: Sucesión y Herencia
En caso de fallecimiento de uno de los titulares de una hipoteca, la deuda pendiente pasa a formar parte de la herencia. Tal y como indica el artículo 661 del Código Civil, los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones. En este supuesto, el préstamo hipotecario pasa formar parte de la masa hereditaria. Una vez aceptada, se crea una comunidad de bienes hasta que se produzca la partición definitiva y, posteriormente, la subrogación a la hipoteca.
Asimismo, se deberá justificar esta circunstancia ante la entidad, que no debe exigir garantías adicionales o la contratación de nuevos productos en los casos en que todos los herederos existentes (sean uno o varios) se hagan cargo de la deuda. Hay que tener en cuenta que, en caso de que exista un seguro de vida, este responderá total o parcialmente por la deuda pendiente. Por último, en estos casos también será necesario abonar una nueva tasación, así como la comisión por novación correspondiente, en caso de que exista en el contrato de la hipoteca.
Cambio de Titularidad por Venta de la Vivienda
Uno de los ejemplos más claros es cuando se vende el inmueble sobre el cual pesa una carga hipotecaria. Para que el otro cónyuge quede desligado es necesario abordar una negociación con el banco prestamista. El cual tiene que analizar si el titular único tiene capacidad para asumir la carga en solitario. La subrogación del deudor se utiliza principalmente en la compraventa de viviendas hipotecadas y permite ahorrar dinero a ambas partes.
El Proceso de Cambio de Titularidad: Paso a Paso
Cambiar el titular de una hipoteca, ya sea por subrogación o novación, implica una serie de pasos que requieren la intervención del banco y, en ocasiones, de otros profesionales.
Paso 1: Investigación y Comparativa de Ofertas
El primer paso para hacer un cambio de banco adecuado es conocer y estudiar al detalle cuáles son las mejores hipotecas del mercado para esta subrogación. Para ello, comparar será clave, y hasta negociar con distintas entidades para ver cuál es la que nos hace la mejor oferta. Tras analizar la oferta de las hipotecas que ofrecen los principales bancos, elegirás una, la que mejora las condiciones de la actual hipoteca y se adapta a tus condiciones y necesidades.
Paso 2: Solicitud y Estudio de Viabilidad
En ese momento, se hace la solicitud para cambiar la hipoteca de banco a la nueva entidad, que estudiará tu perfil y determinará si te concede o no el préstamo. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que realizará previamente un estudio de riesgos similar al que llevaría a cabo en la concesión de un préstamo. El requisito fundamental es que el banco acepte la novación.
Paso 3: Formalización y Documentación
Si la solicitud es aceptada, el nuevo banco pedirá cierta información acerca de nuestro préstamo a la entidad actual. Básicamente, a cuánto ascendía en origen la primera hipoteca y cuánto te queda por pagar. El proceso de pasar una hipoteca de dos titulares a uno se conoce como novación hipotecaria. Si se aprueba, se firma una novación hipotecaria en la notaría.
Requisitos y Perfil del Nuevo Titular
Para que una subrogación de hipoteca de acreedor sea exitosa, es necesario cumplir una serie de requisitos. O sea, necesitarás convencer al nuevo banco de que tienes un buen perfil para que te ofrezca mejores condiciones de las que ya tienes.
- Historial de pagos impecable: Haber abonado las cuotas de la hipoteca anterior religiosamente durante al menos dos años.
- Porcentaje de endeudamiento: Es importante que el capital pendiente por amortizar no supere el 80 % del valor de la vivienda.
- Plazo de amortización: Y, si alargas el plazo de devolución, no podrás hacerlo más de 30 años en total.
En el caso de que el banco no acepte el cambio, existen alternativas:
- Buscar un nuevo cotitular o avalista: Puede incorporarse otra persona a la hipoteca (pareja actual, familiar, etc.), que aporte ingresos y actúe como garantía de pago.
- Subrogación del préstamo a otra entidad: Si el banco original no acepta el cambio, se puede estudiar llevar la hipoteca a otro banco que sí esté dispuesto a asumir al titular único.
- Cancelar la hipoteca y contratar una nueva: Otra opción es cancelar la hipoteca actual (con amortización total del préstamo) y contratar una nueva a nombre de un solo titular.
Es fundamental estudiar con un asesor hipotecario qué alternativa es más viable y más económica en cada caso.
Gastos Asociados a la Subrogación Hipotecaria
Llevar a cabo un cambio de titular puede no ser gratuito. Tal y como explica el Banco de España (BdE), se cobrará una comisión por subrogación del deudor en una hipoteca en estos casos:
- Si está pactada, en los casos de venta del inmueble hipotecado en el que un tercero (normalmente el comprador) asume la deuda.
- En el caso de compraventa al promotor de viviendas nuevas.
Hay que tener en cuenta que algunos bancos no cobran este tipo de comisiones. Si un banco cobra determinadas comisiones o no, depende de lo que se firme en el momento de formalizar la hipoteca.
Además, es posible que haya que asumir el coste de una comisión por novación hipotecaria, que suele rondar el 1% del capital pendiente de amortización, así como una nueva tasación de la vivienda. Si se opta por trasladar la hipoteca a otra entidad (subrogación hipotecaria), nos veremos sujetos a una comisión que puede costar entre el 2 y el 2,5%, además de la tasación.
Posibles Comisiones y Gastos Adicionales
En la hipoteca fija se establece que durante los cinco primeros años la comisión sea del 0,50 % y durante los años siguientes del 0,25 %. En la hipoteca variable se fija un máximo de 0,25 % durante los tres primeros años y un 0,15 % hasta el quinto año.
En el caso de la subrogación de hipoteca de acreedor, no habría que abonar la comisión por cancelación, además de poder aprovechar ciertos beneficios fiscales. En el caso de novación, el nuevo titular deberá asumir los gastos habituales, como la tasación de la vivienda y, en su caso, la comisión por novación.
El Momento Ideal para Realizar la Subrogación
Habitualmente, se considera que el mejor momento para cambiar la hipoteca de banco es al inicio del préstamo, que es cuando se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Con todo, no siempre es así. Para ello, fíjate en el tipo de interés que estás pagando actualmente y a cuánto ascienden las cuotas mensuales, revisa el cuadro de amortización y mira el monto total de intereses que deberás abonar. Por otra parte, haz una simulación con la nueva hipoteca: mira cómo quedarían las letras con el interés que te proponen y cuánto acabarás pagando de intereses. Así, si las cuotas son más bajas y acabas pagando menos intereses, te saldrá a cuenta hacer el cambio.
Ventajas de la Subrogación del Deudor
Siempre que sea necesario cambiar la titularidad de una hipoteca por cualquier motivo, se puede optar por la subrogación del deudor o por cancelarla y solicitar una nueva hipoteca. Sin embargo, esta segunda opción es considerablemente más cara que la primera. Por este motivo, la mayoría de las veces se opta por la subrogación o cambio de titular de la hipoteca, ya que permite ahorrar dinero tanto al comprador como al vendedor de la casa.
El cotitular saliente queda completamente liberado de obligaciones: Una vez realizada la novación, esa persona ya no tiene ninguna responsabilidad ante el banco, ni aparece como deudor en ningún registro financiero. El titular único gana seguridad jurídica y control total: Al figurar como único responsable del préstamo y, habitualmente, del inmueble, no necesita el consentimiento del otro para decisiones como vender, alquilar o renegociar. Oportunidad para renegociar condiciones más favorables: El proceso de novación puede aprovecharse para mejorar ciertos aspectos del préstamo: cambiar de tipo variable a fijo, ampliar plazo, reducir interés o incluso incluir cláusulas más flexibles. Evita conflictos futuros: Tener la hipoteca bien organizada ayuda a prevenir conflictos legales, emocionales o financieros entre los ex titulares.
Consideraciones Adicionales y Dudas Frecuentes
No hay un límite máximo de subrogaciones hipotecarias sobre una misma vivienda. La clave, sin embargo, siempre estará en encontrar una entidad dispuesta a concedértela. En el mercado encontramos numerosas entidades que permiten hacer una subrogación de hipoteca. Depende. Depende de cada caso concreto. Se trata de hacer números. Pero no solo simulaciones de la hipoteca, sobre cómo quedarían las cuotas tras hacer una subrogación y contratar una nueva.
Diferencia entre Titular de Hipoteca y Titular de Vivienda
Es importante distinguir entre el titular de la hipoteca y el titular de la vivienda. El titular de una hipoteca es quien asume la obligación de devolver el préstamo al banco. El titular de la vivienda es el propietario legal del inmueble. Si bien suelen coincidir, existen casos en los que ambas figuras recaen en personas distintas, a menudo por motivos financieros.
El Proceso de Novación Hipotecaria
La novación hipotecaria es el procedimiento mediante el cual se modifican las condiciones de una hipoteca existente, incluyendo la titularidad. El banco evaluará la solvencia del nuevo titular antes de aceptar la modificación. Si se busca mantener las condiciones originales del préstamo, la subrogación suele ser la alternativa más económica.
Un Ejemplo Práctico de Cambio de Titularidad
Marta y Juan compraron un piso juntos con una hipoteca de 180.000 euros. Tras separarse, acuerdan que Marta se queda con el piso y la hipoteca. El banco analiza la solvencia de Marta y acepta la novación. En total, Marta paga aproximadamente 1.900 € para quedarse como única titular de la hipoteca. Este importe cubre gastos como la tasación de la vivienda y, en su caso, la comisión por novación.
El mero hecho de que te plantees un escenario de subrogación ya es positivo. Porque te llevará a comparar ofertas y productos en los mejores bancos para hipotecas y asesorarte bien. Es la única manera de saber que estás disfrutando de las mejores condiciones para ti con tu préstamo hipotecario. También contamos con un servicio de ayuda telefónica que te permitirá contratar con conocimiento de causa y de la mano de nuestros agentes de call center. Asimismo, recibirás los resultados de tu comparativa de hipotecas en tu correo electrónico y podrás recuperarla y analizarla cuando quieras. Y, si lo que deseas es volver a comparar, siempre puedes hacerlo, en cualquier momento y desde cualquier dispositivo.
Para resolver dudas adicionales que no queden reflejadas en este artículo, se recomienda contactar con los servicios de atención telefónica de las entidades bancarias o consultar con un asesor hipotecario profesional.
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